Wie können Sie Ihr Haus im "Ist-Zustand" verkaufen?

Es gibt eine große Anzahl von Hauskaufunternehmen im ganzen Land, die dafür werben, dass sie Häuser im Ist-Zustand kaufen wollen. Außerdem können sie für sie bar bezahlen und viel schneller schließen als ein herkömmlicher Käufer. Warum sollten Sie sich an eines dieser Unternehmen in Ihrer Nähe wenden, wenn Sie ein herausforderndes Haus verkaufen möchten? Stimmt es auch nicht, dass diese Arten von Unternehmen nur versuchen wollen, Sie zu verarschen? Dies sind zwei sehr wichtige Fragen, die Sie sich sicher gestellt haben, wenn Sie ein Haus vom Typ Fixierer verkaufen möchten, das in seinem gegenwärtigen Zustand möglicherweise nicht für den Einzelhandel geeignet ist. Im weiteren Verlauf dieses Artikels werde ich mich mit diesen und weiteren wichtigen Fragen befassen, um Ihnen ein besseres Verständnis dafür zu vermitteln, warum diese "We Buy Houses" -Unternehmen existieren und wie Sie möglicherweise die von ihnen in Ihrer Region angebotenen Dienste nutzen können.

Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie ein Haus verkaufen müssen, das dringend renoviert und / oder renoviert und repariert werden muss, können Sie sicher sein, dass die traditionelle Art, ein Haus zu verkaufen, eine holprige Fahrt für Sie sein wird. Wenn Leute ein "hübsches Haus" verkaufen möchten, rufen sie in der Regel ihren lokalen Makler an, lassen sich einen Listenpreis ausdenken, der von vergleichbaren Immobilien unterstützt wird, und sie listen das zum Verkauf stehende Haus im RMLS-Maklernetz auf. Die Hoffnung ist, dass andere Makler die Immobilie sehen und einen Käufer dafür haben. Bald darauf erhalten Sie ein akzeptables Angebot für die Immobilie und sind auf dem Weg zu einem problemlosen Abschluss. Obwohl heutzutage kein Immobilienverkauf so einfach ist, ist dies der allgemeine Prozess für Häuser, die keine größeren Aktualisierungen oder Reparaturen benötigen.

Wenn Sie zufällig ein Haus verkaufen, das einer geringfügigen Wartung bedarf und auf eine umfassende Renovierung und Reparatur umgestellt wird, können Sie mit einem holprigen Verkaufsprozess rechnen, wenn Sie den soeben beschriebenen traditionellen Weg einschlagen möchten. Der erste Grund ist, dass die meisten Leute zu Beginn des Versuchs, eine Immobilie zu verkaufen, immer einen oder zwei Makler kontaktieren werden … und in diesem Fall kann der erste Fehltritt auftreten. Das Problem bei Häusern, die (neben dem Offensichtlichen) dringend aktualisiert und repariert werden müssen, ist, dass Makler im Allgemeinen keine Ahnung haben, was sie wirklich wert sind. Daher werfen sie häufig eine Zahl aus, die theoretisch großartig klingt, aber nie zum Tragen kommt. Ich nenne das gerne den Kauf der Auflistung und einige Makler werden es absichtlich tun, um einen zukünftigen Gehaltsscheck zu sichern, während andere es aus purer Unwissenheit tun werden, weil sie es einfach nicht besser wissen. Der zweite große Stolperstein, den Sie auf diesem Weg treffen werden, besteht darin, dass Sie ein großes Risiko eingehen, dass mehrere Verkäufe fehlschlagen. Dies liegt daran, dass Ihr Haus jedem unerfahrenen Rehabber in Ihrem Markt ausgestellt wird, um ein Angebot abzugeben, und nachdem er 10 bis 15 Tage Ihrer Zeit verschwendet hat, werden die meisten von ihnen endlich feststellen, dass sie zu viel für das Haus bezahlen und zurück aus dem Geschäft. Meine Hauskauffirma kauft jedes Jahr eine Reihe von Häusern von unglücklichen Verkäufern, die durch den Prozess der Auflistung zu einem Preis, des Fehlschlags mehrerer Verkäufe und des Verkaufs zu einem viel niedrigeren Preis sehr irritiert waren. Versteh mich jetzt nicht falsch, es gibt viele Häuser, die zu höheren Preisen angeboten werden sollten und irgendwann in der Nähe davon verkauft werden. Wenn Sie jedoch wissen, dass Ihr Haus dringend renoviert und repariert werden muss, sollten Sie zweimal darüber nachdenken Auflistung der Immobilie bei einem Makler, wenn Sie möchten, dass sie in naher Zukunft jederzeit verkauft wird.

Also, was ist deine Alternative, die du fragst? Nun, hier kommen die "We Buy Houses" -Unternehmen ins Spiel ….. Sie sehen, einige dieser Unternehmen sind erfahrene Immobilien-Rehabber, die ein sehr gebildetes Auge haben, wenn es darum geht, Häuser zu kaufen, die einer umfassenden Renovierung bedürfen und Reparatur. Denken Sie jetzt über den oben beschriebenen Prozess nach und vergleichen Sie diesen mit dem Erhalt eines Barangebots mit einem schnellen Abschluss durch eine gebildete Person, die den Vertrag absolut einhält und den Deal pünktlich abschließt. Jetzt mögen Sie vielleicht nicht immer den Bargeldpreis, den einige dieser Unternehmen anbieten, wenn Sie bereits mit einem Makler gesprochen haben, aber Sie müssen bedenken, dass die Immobilie nur das wert ist, wofür sie verkauft wird, und nicht das, was ein Makler oder Zillow davon hält wert. Wenn Menschen Häuser kaufen, die einer größeren Renovierung und Reparatur bedürfen, gehen sie ein Risiko ein, indem sie Sie im Grunde dafür bezahlen, ein großes Projekt zu übernehmen. Als Gegenleistung für dieses Risiko und die damit verbundene Arbeit muss es eine Belohnung geben. sonst würde niemand jemals Häuser kaufen, die repariert werden müssen. Um es sehr einfach zu verstehen, wird niemand ein Haus für 150.000 USD kaufen, das 50.000 USD für Reparaturen benötigt, damit es dann 200.000 USD wert ist. Möglicherweise möchten sie die Immobilie für 100.000 bis 120.000 US-Dollar kaufen, aber wahrscheinlich nicht mehr. Wenn sie sie für mehr kaufen möchten, können Sie ziemlich sicher sein, dass der Verkauf irgendwann scheitern wird. Dies ist ein Hauptgrund, warum einige Leute glauben, dass die "We Buy Houses" -Unternehmen nur versuchen, Sie abzureißen, obwohl sie in Wirklichkeit nur versuchen, Ihre Immobilie zu einem Preis zu kaufen, der sie für alle Risiken angemessen entschädigt und Anstrengung, die sie in sie stecken werden.

Woher wissen Sie, welche Firma "We Buy Houses" Sie anrufen müssen, um das beste Angebot zu erhalten? Dies ist eine großartige Frage, die Sie sich sicher irgendwann einmal gestellt haben. Stellen Sie sicher, dass Sie im Voraus einige Nachforschungen über das Unternehmen anstellen, um festzustellen, ob es eine Website, eine Vanity-Telefonnummer und alles andere hat, was sie so aussehen lässt, als würden sie ein wirklich organisiertes Unternehmen führen. Fragen Sie auch, ob Sie Bilder von einigen früheren Renovierungsprojekten sehen können. Auf diese Weise wissen Sie, dass es sich um einen tatsächlichen Rehabber handelt und nicht nur um einen Immobiliengroßhändler, der die Immobilie mit Gewinn an einen Rehabber verkaufen möchte . Für meine Hauskauffirma haben wir tatsächlich eine ganze Website erstellt, auf der alle unsere Renovierungsprojekte vorgestellt werden, und ich teile sie immer mit jedem Verkäufer, mit dem wir uns treffen, damit er sie überprüfen kann, um zu sehen, wozu wir in der Lage sind. Wenn Sie in der Lage sind, ein Qualitätsunternehmen "We Buy Houses" in Ihrer Nähe zu finden, würde ich Ihnen unbedingt empfehlen, Ihre Fixierer-Immobilie an diese zu verkaufen, wenn Sie der Meinung sind, dass der Preis, den sie Ihnen anbieten, fair ist, basierend auf der Anzahl der erforderlichen Reparaturen. Denken Sie daran, dass das Geschäft für jeden, der Ihre Immobilie kauft, einen Gewinn bringen muss. Andernfalls bleibt es nur auf dem Markt, bis Sie den Preis so weit senken, dass es sinnvoll ist, das Risiko des Kaufs einzugehen. Ich hoffe, Ihnen hat dieser Artikel gefallen und Sie fanden die Informationen nützlich, wenn es um den Verkauf eines Hauses geht, das renoviert und repariert werden muss.

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Hypothekenmakler – Verwandeln Sie FSBOs in Empfehlungsgoldminen mit diesem fantastischen Telefonskript

Selbst wenn das Wohnungsmarketing so beschissen ist, ist die Umwandlung zum Verkauf durch Eigentümer (FSBOs oder auch als "Fizzbos" bekannt) in Empfehlungsquellen immer noch eine effektive Marketingstrategie. Machen Sie nicht den Fehler zu denken, dass Sie nur die Gelegenheit nutzen, diesem Fizzbo zu helfen, einen Kaufkredit für sein neues Zuhause zu bekommen. Das eigentliche Ziel ist es, eine Beziehung zum Hausbesitzer aufzubauen, damit Sie alle potenziellen Käuferinteressenten, die an ihrem zum Verkauf stehenden Haus interessiert sind, vorqualifizieren. Die Verwendung eines Telefonskripts macht dies noch einfacher.

Fahren Sie durch Ihre Gegend und suchen Sie nach allen Häusern, die "Zum Verkauf durch den Eigentümer" verkauft werden. Und wenn Ihre Gegend wie meine ist, sollte es viele davon geben. Wenn Sie eine finden, notieren Sie sich die Adresse, Telefonnummer und den Verkaufspreis, falls verfügbar (wenn sie einen Flyer haben, noch besser).

Sobald Sie mehrere Adressen und Telefonnummern gesammelt haben, ist es Zeit, die Anrufe zu tätigen. Da FSBOs stark von Immobilienmaklern angesprochen werden, ist der Hausbesitzer wahrscheinlich sehr widerstandsfähig gegen Ihren Anruf. Sie müssen diesen Widerstand so schnell wie möglich durchbrechen. Und der beste Weg, dies zu tun, besteht darin, ihnen frühzeitig zu sagen, dass Sie nicht versuchen, an ihr Geld zu kommen. Sobald sie wissen, dass keines ihrer Gelder gefährdet ist, sind sie viel offener für Gespräche mit Ihnen. Hier ist das zu verwendende Skript:

FSBO: Hallo?

Sie: Hallo. Verkaufen Sie das schöne Haus in der 15 Oak Street?

FSBO: Ja, das bin ich. Mit wem spreche ich?

Sie: Mein Name ist Ken Johnson von ABC Mortgage und ich habe mich gefragt, wie hoch Ihr Verkaufspreis für das Haus ist. Oh, und wie heißt du übrigens?

An diesem Punkt wird der Fizzbo ein wenig überrascht sein. Sein Widerstand ist immer noch hoch, weil er weiß, dass Sie von einer Hypothekenbank stammen, aber Sie haben noch nichts gesagt, um ihn dazu zu bringen, aufzulegen.

FSBO: Nun, mein Name ist Bob und ich möchte 200.000 Dollar dafür bekommen. Warum rufst du mich an?

Sie: Bob, ich kann die Erregung in Ihrer Stimme hören und ich kann wahrscheinlich erraten, warum sie da ist. Da Sie dieses Verkaufsschild in Ihrem Garten platziert haben, werden Sie höchstwahrscheinlich mit Anrufen von Immobilienmaklern bombardiert, die möchten, dass Sie Ihr Haus bei ihnen auflisten. Ich kann Ihnen versprechen, dass ich nicht darüber anrufe.

FSBO: Wirklich? Warum rufst du dann an?

Sie: Ich möchte mit Ihnen eine Win-Win-Partnerschaft eingehen. Zum einen verkaufen Sie Ihr Haus schneller und mit viel weniger Stress und müssen mir keinen einzigen Cent bezahlen.

FSBO: Nun, ich könnte jede Hilfe gebrauchen, um dieses Haus schneller zu verkaufen. Aber was haben Sie davon?

Sie: In der Regel wird ein Haus während der Zeit, in der es zum Verkauf angeboten wird, von Dutzenden potenzieller Käufer interessiert. Fast alle Interessenten werden dieses bestimmte Haus nicht kaufen. Aber sie wollen immer noch ein Haus kaufen und brauchen wahrscheinlich eine Finanzierung, um dies zu erreichen. Es sind diese Käuferaussichten, von denen ich Geschäfte machen möchte.

FSBO: Ok, ich verstehe. Aber wie wirst du mir dann helfen?

Sie: Ich bin froh, dass Sie das gefragt haben. Wussten Sie, dass beim Verkauf eines Eigenheims "Vorverkauf durch den Eigentümer" die meisten Transaktionen nie abgeschlossen werden? Wussten Sie das?

FSBO: Nein, war ich nicht. Warum das?

Sie: Der Hauptgrund dafür, dass diese Transaktionen nie an den Abschlusstisch gelangen, ist, dass die Finanzierung von den Käufern nicht ordnungsgemäß eingerichtet wurde. Also schauen sie sich Häuser an, die sie sich einfach nicht leisten können (weil sie nicht von einem Hypothekenexperten vorqualifiziert wurden) und machen dann Angebote. Dies führt zu viel Zeitverschwendung (und viel Stress) für den Hausbesitzer.

FSBO: Sie helfen mir also, indem Sie die Käufer, die an meinem Haus interessiert sind, vorqualifizieren?

Sie: Genau! Wenn Sie mir erlauben, sie zu qualifizieren (für Sie absolut kostenlos), müssen Sie sich nur mit denjenigen Interessenten befassen, die finanziell in der Lage sind, Ihr Haus zu kaufen. Abgesehen davon, dass all jene Käufer ausgesondert werden, die Ihr Haus sowieso nicht kaufen können, eliminiert der Prozess der Präqualifikation jene Interessenten, die nur "Hingucker" sind. Weißt du, diejenigen, die immer herumfahren und sich Häuser zum Verkauf ansehen, aber nie vorhaben, sie zu kaufen.

FSBO: Wow. Also machst du das Präqualifikation für mich und ich muss dir nichts bezahlen?

Sie: Nein. Kein einziger Cent. Ich werde meine Provision von der Käuferseite machen. Klingt diese Win-Win-Situation für Sie nach einer guten Idee?

FSBO: Ja, das tut es. Was ist der nächste Schritt?

Sobald Sie den FSBO an Bord haben, wird alles andere Kuchen sein. Jede von Ihnen eingerichtete FSBO-Beziehung sollte Ihnen mehrere potenzielle Käufer bieten können. Ein paar FSBO-Partnerschaften werden einen stetigen Strom von Kaufhypotheken-Leads generieren. Und weil die Zeit für die Wartung minimal ist (es sind im Grunde genommen nur Voraussetzungen für potenzielle Kunden, sobald Sie Ihre Partnerschaft erstellt haben), können Sie eine Reihe von laufenden Partnerschaften gleichzeitig durchführen. Denken Sie daran, dass Sie nicht von ihrem Geld wollen, und sie werden viel eher bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten.

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So qualifizieren Sie einen Käufer, wenn Sie Ihr Haus "nach Eigentümer" verkaufen

Eine Frage, die viele Verkäufer "zum Verkauf durch den Eigentümer" stellen, lautet: "Wie kann ich feststellen, ob sich ein potenzieller Käufer den Kauf meines Hauses leisten kann?" In der Immobilienbranche wird dies als "Vorqualifizierung" eines Käufers bezeichnet. Sie mögen denken, dass dies ein komplexer Prozess ist, aber in Wirklichkeit ist er recht einfach und erfordert nur ein wenig Mathematik. Bevor wir zur Mathematik kommen, sollten Sie einige Begriffe verstehen. Die erste ist PITI, was nichts anderes als eine Abkürzung für "Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen" ist. Diese Zahl repräsentiert die monatlichen Kosten für die Hypothekenzahlung von Kapital und Zinsen zuzüglich der monatlichen Kosten für Grundsteuern und Hausbesitzer-Versicherungen. Die zweite Laufzeit ist "VERHÄLTNIS". Die Quote ist eine Zahl, die die meisten Banken als Indikator dafür verwenden, wie viel von einem monatlichen Bruttoeinkommen eines Käufers sie sich für PITI leisten könnten. Immer noch bei mir? Die meisten Banken verwenden eine Quote von 28%, ohne andere Schulden zu berücksichtigen (Kreditkarten, Autozahlungen usw.). Dieses Verhältnis wird manchmal als "Front-End-Verhältnis" bezeichnet. Wenn Sie andere monatliche Schulden berücksichtigen, wird ein Verhältnis von 36-40% als akzeptabel angesehen. Dies wird als das bezeichnet "Back-End-Verhältnis".

Nun zu den Formeln:

Die Front-End-Quote wird einfach berechnet, indem PITI durch das monatliche Bruttoeinkommen dividiert wird. Das Back-End-Verhältnis wird berechnet, indem PITI + DEBT durch das monatliche Bruttoeinkommen dividiert wird.

Lassen Sie die Formel in Aktion sehen:

Fred will dein Haus kaufen. Fred verdient 50.000 US-Dollar pro Jahr. Wir müssen Freds monatliches Bruttoeinkommen kennen, also teilen wir 50.000,00 USD durch 12 und erhalten 4.166,66 USD. Wenn wir wissen, dass Fred sich 28% dieser Zahl sicher leisten kann, multiplizieren wir 4.166,66 x 0,28 USD, um 1.166,66 USD zu erhalten. Das ist es! Jetzt wissen wir, wie viel Fred es sich leisten kann, PITI pro Monat zu bezahlen.

Zu diesem Zeitpunkt haben wir die Hälfte der Informationen, die wir benötigen, um festzustellen, ob Fred unser Haus kaufen kann oder nicht. Als nächstes müssen wir wissen, wie hoch die PITI-Zahlung für unser Haus sein wird.

Wir benötigen vier Informationen, um PITI zu bestimmen:

1) Verkaufspreis (Unser Beispiel ist 100.000,00)

Vom Verkaufspreis ziehen wir die Anzahlung ab, um festzustellen, wie viel Fred ausleihen muss. Dieses Ergebnis bringt uns zu einem anderen Begriff, auf den Sie möglicherweise stoßen. Loan to Value Ratio oder LTV. Beispiel: Verkaufspreis 100.000 USD und Anzahlung von 5% = LTV-Verhältnis von 95%. Anders gesagt, das Darlehen beträgt 95% des Wertes der Immobilie.

2) Hypothekenbetrag (Kapital + Zinsen).

Der Hypothekenbetrag ist in der Regel der Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung. Es gibt drei Faktoren, die bestimmen, wie hoch der PI- und Zinsanteil der Zahlung sein wird. Sie müssen wissen, 1) Darlehensbetrag; 2) Zinssatz; 3) Laufzeit des Darlehens in Jahren. Mit diesen drei Zahlen finden Sie einen Hypothekenzahlungsrechner fast überall im Internet, um die Hypothekenzahlung zu berechnen. Denken Sie jedoch daran, dass Sie den monatlichen Teil der jährlichen Grundsteuern und den monatlichen Teil der Gefahrenversicherung (Sachversicherung) noch hinzufügen müssen. In unserem Beispiel müsste Fred mit einem Rückgang von 5% 95.000,00 USD ausleihen. Wir werden einen Zinssatz von 6% und eine Laufzeit von 30 Jahren verwenden.

3) Jährliche Steuern (unser Beispiel ist 2.400,00 USD) / 12 = 200,00 USD pro Monat

Teilen Sie die jährlichen Steuern durch 12, um den monatlichen Teil der Grundsteuern zu erhalten.

4) Jährliche Gefahrenversicherung (Unser Beispiel ist 600,00 USD) / 12 = 50,00 USD pro Monat

Teilen Sie die jährliche Gefahrenversicherung durch 12, um den monatlichen Teil der Sachversicherung zu erhalten.

Lassen Sie uns jetzt alles zusammenfügen. Eine Hypothek von 95.000 USD bei 6% für 30 Jahre würde einen monatlichen PI erzeugen

Alles zusammenfügen

Aus unseren obigen Berechnungen wissen wir, dass sich unser Käufer Fred PITI bis zu 1.166,66 USD pro Monat leisten kann. Wir wissen, dass der PITI, der für den Kauf unseres Hauses benötigt wird, 819,57 USD beträgt. Mit diesen Informationen wissen wir jetzt, dass Fred sich für den Kauf unseres Hauses qualifiziert!

Natürlich gibt es andere Voraussetzungen, um sich für ein Darlehen zu qualifizieren, einschließlich einer guten Bonität und eines Jobs mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Beschäftigungsjahren. Mehr dazu ist unsere nächste Ausgabe.

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Home Staging – Fragen und Antworten

Frage: Muss ich mein Haus wirklich inszenieren?

Antworten: Home Staging wird Hausbesitzern empfohlen, die es ernst meinen, ihr Haus in kürzester Zeit zu verkaufen. Stellen Sie sich dieses Szenario vor: Zwei vergleichbare Häuser stehen im selben Gebiet zum Verkauf. Haus A wurde inszeniert und befindet sich in einem erstklassigen Zustand. Haus B wurde nicht inszeniert und hat möglicherweise einige Designprobleme. Für welches Haus werden sich Käufer Ihrer Meinung nach mehr interessieren? Statistiken zeigen, dass Häuser, die professionell auf den Immobilienmarkt vorbereitet sind, in einem Drittel weniger Zeit verkaufen als nicht inszenierte Häuser.

Frage: Mein Makler sagte mir, ich solle auf die Bühne warten. Ist das ein guter Rat?

Antworten: Je früher Sie Ihr Haus inszenieren, desto besser wird es für Sie sein. Wenn Ihr Agent Ihnen gesagt hat, Sie sollen nicht inszenieren oder auf die Bühne warten, hat Ihr Makler möglicherweise kein vollständiges Verständnis für den Wert der Heiminszenierung. Einige Agenten sind besorgt darüber, ihren Kunden mehr Spesen zu empfehlen. Es ist ein nobles Anliegen, aber kein notwendiges, wenn es um die Inszenierung zu Hause geht. Stager arbeiten als Team mit Immobilienmaklern zusammen, und die meisten Stager beantworten gerne alle Fragen, die Makler zum Staging-Prozess haben. Makler wissen es vielleicht nicht, aber Stager können ihr größtes Kapital bei der Vermarktung des Hauses eines Kunden sein.

Frage: Wie wähle ich einen Stager aus?

Antworten: Bei der Auswahl eines Stagers sind viele Dinge zu beachten. Berücksichtigen Sie die folgenden Qualifikationen, bevor Sie einen Stager einstellen:

  • Suchen Sie nach Anmeldeinformationen. Ein guter Stager wird professionell in Inszenierungs- und Designprinzipien geschult.
  • Fragen Sie nach Referenzen. Ein erfahrener Stager verfügt über Referenzen und eine Fotogalerie persönlicher Projekte.
  • Befragen Sie Ihren Stager. Die meisten Staging-Unternehmen befinden sich in unabhängigem Besitz und arbeiten unterschiedlich voneinander.

Frage: Kann ich mein eigenes Haus inszenieren? oder Kann ich meinen Freund mein Haus inszenieren lassen?

Antworten: Verwenden Sie am besten einen unabhängigen Staging-Berater, der eine objektive Sicht auf Ihr Zuhause hat. Professionelle Stager sind speziell geschult, um die Hindernisse zu finden und zu beseitigen, die den Verkauf Ihres Hauses beeinträchtigen könnten. Hausbesitzer und Freunde, die mit einem Haus vertraut sind, können Schwierigkeiten haben, Inszenierungs- und Gestaltungsprinzipien auf Bereiche anzuwenden, in denen sie emotional verbunden sind.

Frage: Kostet die Inszenierung nicht viel Geld?

Antworten: Die Inszenierung ist wie jeder hochwertige Service nicht kostenlos. Die Staging-Kosten können zwischen 100 US-Dollar für eine Beratungsbewertung und 2500 US-Dollar für vollständige Staging-Services liegen. (Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Unternehmenspreis und Standort.) Stellen Sie sich die Staging-Kosten als Investition in Ihr Zuhause vor, die Ihnen Zeit und Geld spart, wenn Ihr Haus ist aufgeführt. Statistisch gesehen hat die Investition in die Inszenierung eines Hauses eine Rendite von ca. 120%; (Für ein Staging-Projekt im Wert von 1000 US-Dollar kann ein Hausbesitzer eine Rendite von 1200 US-Dollar erzielen, wenn er sein Haus verkauft http://www.stagedhomes.commit Genehmigung). Das Endergebnis ist das Ihre Investition in die Inszenierung ist normalerweise geringer als die erste Preissenkung für Ihr Haus! Können Sie es sich wirklich leisten, Ihr Haus nicht zu inszenieren?

Frage: Ist Inszenieren und Dekorieren nicht dasselbe?

Antworten: Inszenierung und Dekoration befinden sich an verschiedenen Enden des Spektrums. Bei der Inszenierung werden bewährte Techniken verwendet, die bei Käufern eine emotionale Reaktion hervorrufen. Dadurch entsteht ein größeres Käuferinteresse. Bei der Inneneinrichtung werden Designprinzipien und Dekor verwendet, um den individuellen Geschmack und Stil des Hausbesitzers darzustellen. Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen, müssen persönliche Stile beiseite gelegt werden, damit Ihr Haus für die meisten Käufer attraktiv ist.

Frage: Wie fange ich an?

Antworten: Fragen Sie Ihren Makler, ob seine Agentur Staging-Services oder Stager-Empfehlungen anbietet. Andernfalls besuchen Sie, um einen akkreditierten Staging-Experten in Ihrer Nähe zu finden Inszenierte Häuser.

Ihr Zuhause ist möglicherweise die größte Investition, die Sie in Ihrem Leben tätigen. Wenn Sie bereit sind, Ihr Haus aufzulisten, verkaufen Sie Ihre Investition nicht zu kurz. Ein richtig vorbereitetes Haus wird in kürzester Zeit verkauft, während die höchsten Angebote geboten werden. Weitere Informationen zur Inszenierung finden Sie unter KFM Staging & Design.

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Zum Verkauf durch den Eigentümer – Werbetipps für den Verkauf Ihres Hauses

Es gibt Zeiten, in denen Hausbesitzer ihr Haus selbst verkaufen möchten und so viele Käufer wie möglich anziehen müssen. Es gibt einige Werbetipps, die Sie beachten müssen, um Zeit, Geld und Sicherheit zu sparen.

Eines der effektivsten Mittel, um Käufer anzulocken, ist die Werbung im Internet, da die meisten Käufer heutzutage zuerst online schauen, bevor sie einen Makler oder Agenten konsultieren. Heutzutage gibt es viele klassifizierte Websites, auf denen Sie kostenlos Werbung schalten können. Geben Sie einfach "Zum Verkauf durch den Eigentümer" in Ihr Google oder Yahoo! Suchleiste und Sie finden viele Optionen direkt auf der ersten Seite. Um eine bessere Präsentation und eine breitere Präsenz zu erzielen, verlangen einige Websites möglicherweise Premium-Upgrades. Diese können je nach Dringlichkeit Ihrer spezifischen Situation eine gute Idee sein. Wenn es keine Eile gibt, können Sie diese vermeiden und nur auf den kostenlosen Websites werben, ohne Geld auszugeben.

Die Ziele der meisten Verkäufer sind die gleichen, unabhängig davon, ob sie bei einem Immobilienprofi gelistet sind oder nicht. Sie wollen einen schnellen Verkauf mit dem höchstmöglichen Preis und dem geringsten Aufwand. Für alle Häuser, die vom Eigentümer zum Verkauf angeboten werden, ist es unerlässlich, die richtigen Dinge in der Werbung zu haben, damit sie die richtige Art und die höchste Anzahl von Käufern anziehen können.

In jeder Werbung ist die Überschrift bei weitem der wichtigste Teil. Einige Experten sagen, dass es 80% der Effektivität der Anzeige ausmacht. Ich benutze immer gerne den Standalone-Test. Wenn Sie nur die Überschrift und eine Telefonnummer in eine Zeitung einfügen, klingelt das Telefon dann? Schauen Sie sich die Anzeigen an, die bereits in der Zeitung stehen oder wo immer Sie an Werbung denken. Welche fallen dir auf? Fühlen Sie sich nicht schlecht, wenn Sie kopieren, was sie tun. Es ist einfacher als bei Null anzufangen.

Denken Sie daran, wenn möglich auch Fotos hinzuzufügen. Machen Sie ein paar Fotos und verwenden Sie so viele der besten wie möglich. Sie müssen nicht zu viel darüber hören, wie man Fotos macht, damit ich nicht näher darauf eingehen kann. Wisse nur, dass es bei der Suche nach Häusern vernünftig ist, dass diejenigen mit Fotos zuerst angeschaut werden.

Man muss auch sicherstellen, dass der Preis, den sie für das Haus verlangen, fair ist und höchstens zehn Prozent Verhandlungsspielraum lassen. Makler / Agenten und einige Websites können Ihnen dabei helfen, den Angebotspreis der Immobilie zu ermitteln. Zillow.com fällt mir sofort ein. Neben Marketing und Bekanntheit ist die Preisgestaltung einer der wichtigsten Aspekte beim Verkauf eines Eigenheims. Besuchen Sie also nicht nur eine Website, auf der der "Wert" Ihres Eigenheims angegeben ist, und verwenden Sie diesen Preis. Recherchiere. Wofür wurden in den letzten 3 Monaten vergleichbare Häuser im selben Schulbezirk verkauft?

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Berechnung des tatsächlichen Werts Ihres Hauses ohne einen Agenten

Der Verkauf Ihres Hauses ohne Makler kann eine große Entscheidung sein. Es kann sich für Erstverkäufer wie ein riesiger Berg einer Aufgabe anfühlen. Der Verkauf Ihres eigenen Hauses selbst mag ermächtigend klingen, und es besteht kein Zweifel daran, dass es eine Herausforderung ist, Ihr Haus selbst zu verkaufen, da eine Menge in den Prozess einfließt, die ein typischer Hausbesitzer möglicherweise nicht kennt. Aber Tausende von Menschen tun es und sobald Sie den Prozess kennen, ist es tatsächlich sehr machbar.

Wenn Sie vorhaben, Ihr eigenes Haus zu verkaufen und sich darauf vorzubereiten, Ihre Immobilie auf den Markt zu bringen, besteht die größte Angst, die Sie haben könnten, darin, Ihr Haus unter seinem Marktwert zu verkaufen und Geld zu verlieren. Aber was ist der richtige Preis für Ihr Zuhause? Der faire Marktwert eines Eigenheims definiert, was Sie erwarten können, wenn Sie Ihr Eigenheim an diesem Tag verkaufen. Dieser Wert kann unterschiedlich sein, wenn Sie verschiedene Immobilienmakler und Makler fragen. Aber warum ihr Wort dafür nehmen?

Wenn Sie nicht wissen, wie Sie den Marktwert Ihres Hauses bestimmen können, sind Sie nicht allein. Die meisten Hausbesitzer sind absolut ahnungslos über den wahren Wert ihres Hauses.

Sei kein durchschnittlicher Hausbesitzer.

So ermitteln Sie den tatsächlichen Wert Ihres Hauses, wenn Sie es ohne Makler verkaufen:


Faktoren, die eine Hausbewertung bestimmen

  • Ort
  • Sicherheit
  • Anzahl der Räume
  • Curb Appeal
  • Quadratmeterzahl
  • Art der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Upgrades und Verbesserungen
  • Markt-Trends
  • Schulbezirk
  • Bau und Reparatur

Verwenden Sie Online-Bewertungstools

Im Internet stehen zahlreiche Websites zur Verfügung, auf denen Sie den Wert Ihres Hauses schätzen können, z. B. Zillow, CoStar und Redfin usw. Sie können diese Websites zusammen mit anderen Methoden verwenden, um eine grobe Schätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie zu erstellen . Um genaue Ergebnisse auf diesen Websites zu erzielen, müssen Sie ehrliche Informationen über die Immobilie bereitstellen. Sie können auch die Umbau- oder Upgrade-Arbeiten einbeziehen, die Sie möglicherweise nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt haben.

Quadratmeterzahl

Dies ist eine sehr einfache und dennoch effektive Methode, um den Wert Ihres Hauses zu bewerten. Suchen Sie die kürzlich verkauften Immobilien in Ihrer Nähe, die in Größe, Ausstattung, Alter und Fläche Ihrem Haus ähnlich sind. Ermitteln Sie den mittleren Verkaufspreis dieser Immobilien, indem Sie den Gesamtverkaufspreis jeder Immobilie addieren und durch die Anzahl der Immobilien dividieren. Wiederholen Sie denselben Schritt für die Quadratmeterzahl der Eigenschaften. Teilen Sie den durchschnittlichen Verkaufspreis durch die durchschnittliche Fläche, um den Durchschnittswert der Immobilien pro Quadratfuß zu berechnen. Multiplizieren Sie schließlich den Durchschnittswert der Eigenschaften pro Quadrat mit der Anzahl der Quadratfuß in Ihrem Haus. Dies gibt Ihnen eine sehr genaue Schätzung des fairen Marktwerts Ihres Hauses.

Mittlerer Verkaufspreis = Gesamtverkaufspreis aller Immobilien / Gesamtzahl der Immobilien

Mittlere Quadratmeterzahl = Gesamtfläche aller Immobilien / Gesamtzahl der Immobilien

Pro Quadratfuß Wert = Mittlerer Verkaufspreis / mittlere Quadratmeterzahl

Der Marktwert Ihres Hauses = Pro Quadratfuß Wert * Anzahl der Quadratfuß in Ihrem Haus.

Führen Sie eine Marktanalyse durch

Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, führt dieser normalerweise eine Marktanalyse durch, damit Sie den Wert Ihres Hauses bewerten können. Da Sie jedoch unser eigenes Haus verkaufen, müssen Sie selbst eine vergleichende Marktanalyse durchführen. Um sicherzustellen, dass der Preis, den Sie für Ihr Haus festgelegt haben, fair ist, sollten Sie die Markttrends und Preise der Immobilien in Ihrer Umgebung untersuchen. Passen Sie in Ihrer Marktanalyse Ihre Immobilie hinsichtlich der Merkmale an vergleichbare Immobilien in Ihrer Nachbarschaft an, um einen geschätzten Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Stellen Sie einen Gutachter ein

Hausgutachter geben in der Regel die genauesten Hausbewertungen ab. Beauftragen Sie daher einen Hausgutachter, um eine Bewertung der Immobilie vorzunehmen. Ein durchschnittlicher Hausgutachter kostet je nach Größe und Lage der Immobilie zwischen 300 und 500 US-Dollar. Bei der Schätzung des Werts Ihres Eigenheims berücksichtigen Gutachter Trends auf dem Markt und vergleichbare Immobilien, die kürzlich verkauft oder gelistet wurden. Darüber hinaus recherchieren Gutachter auch öffentliche Aufzeichnungen, erhalten weitere Informationen über den Wert Ihrer Nachbarschaft und führen eine weitaus gründlichere Inspektion Ihres Hauses durch.

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Navigieren im Verkaufsprozess für Eigenheime wie Profis

Wie Sie wahrscheinlich bereits vermutet haben, können Sie Ihr Haus selbst verkaufen. Viele Menschen verlassen sich beim Kauf oder Verkauf von Immobilien auf das Wissen und die Fähigkeiten von Immobilienmaklern. Obwohl diese Fachleute effektive Lösungen für den Verkauf anbieten können, sind ihre Dienstleistungen nicht erforderlich.

Tatsächlich führen mehr Menschen den Kauf- oder Verkaufsprozess ohne die Hilfe von Agenten durch. Mit dem Internet und moderner Technologie ist es einfacher als je zuvor, Informationen in Bezug auf die Immobilienbranche zu finden. Ein Wort der Vorsicht wäre, dass der Prozess dennoch stressig sein kann, obwohl es einfacher ist, alle Ressourcen zu finden, die Sie online benötigen, um Ihr Haus zu verkaufen. Natürlich macht es die Menge an Geld, die Sie sparen könnten, wenn Sie Ihr Haus ohne einen Makler verkaufen, wirklich verlockend, zu versuchen, Ihre Immobilie ohne einen Makler zu verkaufen.

Immobilienbesitzer können durch den Verkauf von Immobilien ohne Makler Kosten von bis zu Tausenden von Dollar senken. Es gibt zahlreiche Ressourcen, die wertvolle Informationen zum Verkauf eines Eigenheims bieten. Die meisten sind für wenig bis gar keine Kosten erhältlich und bieten so viel Einblick wie Agenten.

Hausbesitzer vertrauten früher auf Immobilienmakler, um Informationen über Angebote zu erhalten. Diese Fachleute kannten den Markt, verkauften kürzlich Immobilien, Preisinformationen, Wettbewerb und vieles mehr. Sie sind es noch heute, aber das Internet hat diese Informationen für alle zugänglicher gemacht.

Es gibt zahlreiche Websites, die während dieses Prozesses verwendet werden können. Auf diesen Websites können Benutzer problemlos Informationen zu Immobilien hochladen, sodass Einträge innerhalb von Minuten an Millionen von Internetnutzern vermarktet werden können. Weitere potenzielle Käufer und Angebote werden erwartet, wenn die Angebote gut vermarktet werden.

Potenzielle Käufer von Eigenheimen nutzen mehr denn je das Internet als Instrument. Es gibt vertrauenswürdige Websites für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Verkäufer nutzen sie als Plattform, um Immobilien aufzulisten und ein großes Publikum zu erreichen. Käufer verwenden sie, um zu durchsuchen, was in einem bestimmten Bereich verfügbar ist. Personen, die diese als Verkaufsplattform verwenden, werden aufgefordert, ihre Angebote gründlich zu bearbeiten, einschließlich qualitativ hochwertiger Fotos und genauer Details.

Es kann für Verkäufer selbst schwierig sein, den richtigen Preis zu bestimmen, insbesondere ohne professionelle Hilfe. Es ist wichtig, den Wert von Immobilien in der Nähe zu untersuchen, einschließlich der kürzlich verkauften. Denken Sie an den Zustand des Hauses und an Details darüber, die zu seinem Gesamtwert beitragen können. Es gibt viele automatisierte Tools, die Preisschätzungen erstellen, aber auch die Einstellung eines Gutachters kann hilfreich sein. Berücksichtigen Sie all diese Dinge, bevor Sie einen Preis festlegen. Wenn eine Immobilie nach einiger Zeit nicht mehr auf dem Markt verkauft wird, überdenken Sie den Preis, um mehr Käufer anzulocken.

Verkäufer, die keine Immobilienmakler einstellen, um ihre Immobilien aufzulisten und zu verkaufen, sollten dennoch in Betracht ziehen, mit Fachleuten zusammenzuarbeiten. Immobilienanwälte oder Titelunternehmen können beim Abschluss einer Transaktion helfen, indem sie die endgültigen Unterlagen abzeichnen. Eine andere zu berücksichtigende Sache ist, nur weil Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten können, bedeutet dies nicht, dass Sie nicht mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten müssen, um Ihr Haus zu verkaufen. Oft arbeitet Ihr potenzieller Käufer mit einem Immobilienmakler zusammen, und es wird dringend empfohlen, dem Makler des Käufers eine Provision anzubieten, um die größte Anzahl potenzieller Käufer anzuziehen. Dies ist oft der komplizierteste Schritt im Verkaufsprozess und muss korrekt durchgeführt werden.

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Mietoption und Mietobjekte – 11 Möglichkeiten, sie zu finden, wenn sie nicht in der MLS enthalten sind

Leasingoptionen (auch als Mietkauf bezeichnet und ähnlich wie Leasingkäufe oder Grundstücksverträge) sind eine gute Möglichkeit, Immobilien zum Kauf zu finden, wenn Sie traditionell nicht kaufen können. Vielleicht haben Sie schlechte Bonität oder keine Anzahlung. Oder vielleicht sind Sie sich über eine neue Nachbarschaft nicht sicher und möchten vor dem Kauf mieten. Das Problem ist: Leasingoptionen können schwierig zu finden sein. Viele sind nicht als "Leasingoptionen" in der MLS aufgeführt ("Multiple Listing Service" – die von Maklern verwendeten Immobiliendatenbanken), andere sind überhaupt nicht in der MLS aufgeführt. Hier sind einige wenig bekannte Möglichkeiten, eine Leasingoption zu finden, wenn sie nicht in der MLS aufgeführt sind.

Aber zuerst die Grundlagen:

Eine Leasingoption kombiniert ein Leasingverhältnis für ein Grundstück und eine Option zum Kauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt. Es gibt keinen "Standard" -Leasing. Der Mietvertrag kann jedoch typisch für Ihre Region sein. (Das Geheimnis dieser Technik liegt in der Option.) Der Mietvertrag besagt, dass der Mieter das Recht hat, die Immobilie für 12 (oder 24 oder was auch immer Sie wählen) Monate zu bewohnen und eine Miete von x USD pro Monat zu zahlen. Es enthält die gleichen grundlegenden Bestimmungen wie jeder Mietvertrag: Halten Sie die Immobilie sauber, keine illegalen Aktivitäten, zahlen Sie die Miete pünktlich usw. Der Mietvertrag ist nicht ungewöhnlich.

Die Magie liegt in der Option. Die Option gibt dem Mieter-Käufer (dem Mieter, der Eigentümer werden kann) das Recht, die Immobilie für einen bestimmten Betrag in einem bestimmten Zeitraum zu erwerben, solange er die Bedingungen des Mietvertrags einhält.

Das sind also die Grundlagen. Das Problem ist: Wie findest du sie? Wenn Sie zu einem Makler gehen, wird er / sie nicht viele – wenn überhaupt – auf der MLS finden. Aber lass dich davon nicht aufhalten. Es gibt viele, viele von ihnen da draußen. Sie müssen nur wissen, wo Sie suchen müssen.

Nicht-MLS-Vermietungen

Viele Mietobjekte – Einfamilienhäuser, Stadthäuser und Eigentumswohnungen – werden direkt vom Eigentümer des Objekts vermietet. Denken Sie daran, wie wir oben ausgeführt haben, dass viele Eigentümer "widerstrebende Vermieter" sind. Alle oben genannten Punkte gelten für nicht gelistete Mieten. Darüber hinaus stehen diese Eigentümer vor dem Ärger, Anrufe von vielen "Reifen-Kickern" und weniger als ernsthaften Anrufern zu bearbeiten. So werden viele ziemlich schnell frustriert.

Und die Person, die eine Leasingoption sucht, hat einen weiteren Vorteil: Die Möglichkeit, direkt mit dem Eigentümer zu sprechen. Selbst wenn eine Immobilie bei einem Makler gelistet ist, können Sie jetzt direkt mit dem Eigentümer sprechen. Aber der Eigentümer hat beschlossen, teilweise einen Immobilienmakler zu beauftragen, um all diesen Ärger zu vermeiden. Es ist eine schlechte Form und normalerweise keine gute Idee, direkt mit einem Verkäufer zu verhandeln, wenn dieser Verkäufer von einem Immobilienmakler vertreten wird. Bei nicht gelisteten Mietobjekten gibt es keinen solchen Puffer. Sie können anrufen und in den meisten Fällen direkt mit dem Eigentümer sprechen.

Es kann auch einen weiteren Vorteil geben: Sie müssen sich nicht mit einem Immobilienmakler befassen, der die Mietoptionen nicht versteht, nicht "an sie glaubt" oder der Meinung ist, dass er oder sie die Interessen der Eigentümer schützt, indem er oder sie nicht genau handelt Präsentieren Sie Ihr Angebot den Eigentümern.

Sie finden diese Eigenschaften in den Kleinanzeigenbereichen von Zeitungen. Sie finden sie auch in Online-Diensten wie Craigslist. Und Sie können sie finden, indem Sie sich die Bulletin Boards in Ihrem örtlichen Supermarkt oder an anderen Orten ansehen. Und wenn Sie beim Suchen nicht genug finden können, platzieren Sie Ihre eigenen Anzeigen in der Zeitung, auf Craigslist und in Bulletin Boards.

Hier sind einige Hinweise auf Eigenschaften, die sich als Leasingoptionen herausstellen könnten:

Zum Verkauf durch Eigentümer (FSBOs) Eigenschaften

Dies sind Immobilien, die die Eigentümer versuchen, sich selbst zu verkaufen. Menschen versuchen oft aus zwei Gründen, Immobilien selbst zu verkaufen: Auf dem Markt eines Verkäufers – wenn es mehr Nachfrage als Angebot gibt – rechnen FSBOs damit, dass das Haus so ziemlich verkauft, unabhängig davon, wer der Makler ist, wie viel Marketing verwendet wird oder sogar das Preis des Hauses. Warum, fragen sich FSBOs, sollten sie einem Agenten 4%, 5%, 6% oder sogar mehr bezahlen, wenn nur ein "For Sale" -Schild erforderlich ist? Auf dem Markt eines Verkäufers ist es sehr schwierig, Mietoptionsimmobilien zu finden, insbesondere bei FSBOs.

Das Bild auf dem Käufermarkt ändert sich stark – wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt. In einem langsamen Markt glauben einige Verkäufer, dass sie es sich nicht leisten können, die Provision eines Maklers zu zahlen. Sie denken, dass sie mehr Geld in der Tasche haben werden, wenn sie das Haus selbst verkaufen. Sie liegen oft falsch, aber das ist ihre Strategie.

Eine andere Sache, die Sie bei FSBOs beachten sollten: Der Preis für ihr Haus ist viel eher zu hoch als zu niedrig oder sogar zu angemessenen Preisen. Zum Teil haben sie nicht Zugriff auf alle Tools, die ein Immobilienmakler verwendet. Zum Teil sind sie emotional an ihre Häuser gebunden.

Manchmal hatten sie eine Bewertung ihres Eigentums für einen bestimmten Zweck, wie zum Beispiel eine Refinanzierungs- oder Eigenheimkreditlinie (in diesen Fällen sind die Bewertungen eher hoch), und sie denken, dass die Bewertung eine genaue Widerspiegelung von war der Wert beim Weiterverkauf. Ist es nicht. Und manchmal haben sie einen der vielen Online-Dienste wie Zillow genutzt, um ihre Häuser zu bewerten. Diese Dienste sind manchmal ziemlich genau. Oft sind sie nicht.

In jedem Markt, ob heiß oder kalt, sind FSBOs wahrscheinlich überteuert. Und in einem langsamen Markt bedeutet dies, dass die meisten dort sitzen und einfach nicht verkaufen. Deshalb sollten Sie als Käufer einen Immobilienmakler in Ihrem "Dream Team" haben, auch wenn Sie vorhaben, die Immobilie selbst zu finden. Ihr Vertreter kann Ihnen schnell mitteilen, ob der vom Verkäufer verlangte Preis angemessen ist.

Wenn es sich um einen FSBO handelt, kann ein Käufer einer Leasingoption näher an das bieten, was der FSBO tatsächlich will. Der Haken ist natürlich, dass der Verkauf ein Jahr oder länger in der Zukunft stattfinden wird, nicht heute. Wenn der FSBO sein gesamtes Eigenkapital aus dem Grundstück benötigt, funktioniert diese Strategie nicht. Wenn der FSBO jedoch ein oder zwei Jahre warten kann, ergeben sich für den Käufer von Leasingoptionen goldene Chancen. Der Mieter-Käufer erklärt dem FSBO, dass er bezahlen kann, was der FSBO verlangt (oder in der Nähe dessen, was der FSBO verlangt). Nur nicht sofort. Es ist die gleiche grundlegende Strategie, die oben für zum Verkauf stehende Immobilien verwendet wurde. Aber jetzt können Sie Ihren Fall direkt an den Verkäufer richten.

Vom Eigentümer beworbene Mietoptionen

Manchmal werben Eigentümer für Mietoptionen. Sie verstehen die Vorteile von Leasingoptionen für sie – sofortiger Cashflow, oft zu über dem Markt liegenden Mieten, sowie eine gute Gelegenheit, ihre Häuser zu verkaufen – und entscheiden sich, es selbst zu versuchen. Sie finden diese überall dort, wo Eigentümer für lokale Zeitungen, Bulletin Boards, Craigslist usw. werben. In strukturierten Formaten wie Zeitungen und Craigslist sehen Sie sowohl Immobilien zur Miete als auch Immobilien zum Verkauf.

Vom Eigentümer beworben: Andere verspätete Käufe

Stellen Sie sicher, dass Ihr Agent auch nach anderen Begriffen sucht, die ähnliche Strukturen beschreiben. Diese Bedingungen umfassen "Mietkauf", "Mietkauf", "Mietkauf", "Grundstücksvertrag" und "Vertrag für Urkunde". In jedem Fall signalisiert der Eigentümer, dass er verkaufen möchte, ist jedoch bereit, auf den Verkauf zu warten. Einige dieser Techniken und einige dieser Begriffe werden in bestimmten Regionen des Landes häufiger verwendet als in anderen. Also suche sie alle.

Eigentümerfinanzierung

Suchen Sie nach Immobilien, für die der Eigentümer bereit ist, eine Finanzierung zu halten. Dies bedeutet, dass der Eigentümer bereit ist, als Bank zu fungieren. Er braucht nicht das ganze Geld beim Schließen. Er ist bereit, im Laufe der Zeit Zahlungen zu leisten, während der Mieter im Haus wohnt. Und viele Eigentümer haben die Kreditvergabekriterien nicht so streng oder unflexibel wie die großen Banken.

Aber hör hier nicht auf. Denken Sie daran: Eine Leasingoption verbindet einen Leasingvertrag mit einer Kaufoption. Suchen Sie also nach Eigentümern, die versuchen, ihre Immobilien zu vermieten, aber offen für Verkäufe sind, oder nach Eigentümern, die versuchen zu verkaufen, aber offen für Mieten sind.

Immobilien zu vermieten und zu verkaufen

Der erste Schritt besteht darin, Immobilien sowohl zur Miete als auch zum Verkauf zu finden. Auch wenn sie nicht als "Leasingoptionen" aufgeführt sind, sind die Eigentümer bereit zu leasen und zu verkaufen. Sie fragen nur, ob sie jetzt leasen und später verkaufen.

Ehemalige "Zum Verkauf" Immobilien jetzt zur Miete angeboten

Dies können Immobilien sein, die bei einem Immobilienmakler gelistet wurden, oder Immobilien, die der Eigentümer selbst verkaufen wollte. Es spielt keine Rolle. Aber das Haus hat sich nicht verkauft und jetzt steht es zur Miete. Dies sind Immobilien, die die Eigentümer wirklich gerne verkaufen würden. Aber sie konnten nicht, also sind sie bereit zu mieten. Auch hier bieten Sie eine Lösung für ihr Problem an. Sie sind bereit, jetzt zu mieten und möglicherweise später zu kaufen.

Ehemalige Vermietungen jetzt zum Verkauf

Suchen Sie in diesem Sinne nach Immobilien, die zuerst als Mietobjekte aufgeführt waren, jetzt aber zum Verkauf angeboten werden. Es wird wahrscheinlich weniger davon geben als die ersten, die zum Verkauf stehen und jetzt vermietet werden, aber es tut nie weh, sie anzuschauen. Auch dies sind Immobilien, die der Eigentümer sowohl vermieten als auch verkaufen möchte.

Bisher haben wir Immobilien identifiziert, von denen wir wissen, dass die Eigentümer bereit waren, sie zu vermieten und zu verkaufen. Jetzt gehen wir zu den Eigentümern über, die möglicherweise bereit sind, sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen.

Leerstehende Häuser zum Verkauf

Beginnen Sie mit Eigentümern, die versuchen zu verkaufen und deren Haus frei ist. Diese Eigentümer haben vielleicht ein neues Haus gekauft, aber das alte noch nicht verkauft. Sie zahlen zwei Hypotheken – normalerweise eine unangenehme Situation. Sie können helfen, indem Sie eine schnelle Einnahmequelle – Ihre Mietzahlungen – bereitstellen und gleichzeitig die Möglichkeit eines Verkaufs in der Zukunft bieten. Wenn Sie in der Lage sind, zielen Sie auf die Immobilien ab, die am längsten auf dem Markt waren.

Vermietungen

Unter den Eigentümern, die ihre Häuser vermieten, finden Sie mehr Interessenten. Es könnte ihr ehemaliger Hauptwohnsitz sein, und sie sind in ein neues Zuhause umgezogen. Oder es kann sich um eine Immobilie handeln, die sie seit einiger Zeit als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie halten. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass viele Eigentümer "widerstrebende Vermieter" sind. Es war nicht ihre ursprüngliche Absicht, ihr Eigentum zu vermieten. Sie genießen nicht besonders den gesamten Mietprozess und sie mögen den Aufwand im Umgang mit Mietern nicht. Aber irgendwie sind sie Vermieter geworden und versuchen, das Beste daraus zu machen.

Für diese Eigentümer ist die Lösung, die Sie anbieten, die sofortige Befriedigung einer Vermietung und die längerfristige Möglichkeit eines Verkaufs. Es kann hilfreich sein, wenn die Immobilie leer steht, aber selbst widerstrebende Vermieter, deren Mieter ordnungsgemäß gekündigt haben und noch nicht ausgezogen sind, sind möglicherweise bestrebt, ihre Probleme mit der Vermietung zu beenden.

Investoren

Einige Investoren stellen Leasingoptionen zusammen und vermarkten die Leasingoptionen dann mit einem Aufschlag an den Mieter-Käufer. Diese werden als "Sandwich-Leasing-Optionen" bezeichnet, da die Struktur einem Sandwich ähnelt: Ein Eigentümer auf einer Seite (eine Scheibe Brot im "Sandwich") mietet die Immobilie an einen Investor; der Investor in der Mitte (das Fleisch im Sandwich) und der Mieter-Käufer auf der anderen Seite (die andere Scheibe Brot im "Sandwich").

Dies sind also viele der Möglichkeiten, wie Sie eine Mietoption oder ein Mietobjekt finden können, auch wenn die Immobilie möglicherweise nicht im Mehrfachnotierungsdienst aufgeführt ist. Und der Punkt, den es zu wiederholen gilt, ist: Einige Häuser werden als Mietoption "beworben". Viele werden es nicht sein. Sie reduzieren oder eliminieren Ihre Konkurrenz, indem Sie suchen, wo andere nicht suchen.

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Sollten Sie Ihr Haus selbst verkaufen?

Sobald Sie sich entschieden haben, Ihr Haus zu verkaufen, wird Ihre nächste große Entscheidung sein, ob Sie Ihr Haus bei einem Makler eintragen oder versuchen, Ihr Haus selbst zu verkaufen. Auf beiden Seiten der Diskussion gibt es Vor- und Nachteile und gute Gründe, warum Sie sich für das eine oder andere entscheiden sollten. Sollten Sie Ihr Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen, dies für Sie zu tun?

Sie sollten Ihr Haus selbst verkaufen, wenn:

1. Sie haben das Haus, das Sie verkaufen, vor weniger als fünf Jahren gekauft.

Wenn Sie Ihr Haus nur für kurze Zeit besitzen, ist Ihr Eigenkapital in der Regel gering. Da die Provision des Maklers aus Ihrem Eigenkapital stammt, wird jede Provision, die Sie zahlen, direkt in den Gewinn eingespart, den Sie möglicherweise für das Haus erzielen.

2. Sie können es sich leisten, die Kosten für Werbung und Auflistung im Voraus zu bezahlen.

Wenn Sie bei einem Makler eintragen, werden die Werbe- und Auflistungskosten aus dem Verkaufspreis berechnet. Ohne Makler müssen Sie Ihre Kosten für Werbung, Druck und Auflistung mit den Websites von Internet For Sale By Owner aus der Tasche und im Voraus bezahlen. Dies kostet Sie normalerweise mehrere hundert Dollar – aber es ist immer noch erheblich weniger als die Provision, die Sie an einen Immobilienmakler zahlen würden.

3. Sie haben die Zeit, Ihr Haus den Käufern zu zeigen.

Je flexibler Sie zeitlich sind, desto einfacher wird es für Sie, Ihr Haus zu zeigen. Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen, müssen Sie in der Lage sein, Vorkehrungen zu treffen, um Ihr Haus zu zeigen, wenn Käufer es sehen können.

Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen, sollten Sie normalerweise damit rechnen, zwischen 2 und 3% Ihres Endpreises an verkaufsbezogenen Kosten zu zahlen – das ist erheblich weniger als die 4-6%, die ein Makler berechnen würde.

Was sind die Vorteile eines Maklers, anstatt Ihr Haus selbst zu verkaufen? Dazu gehören die Fachkenntnisse des Maklers in der Immobilienbranche und deren Verfügbarkeit, um Ihr Haus zu zeigen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, den richtigen Preis festzulegen, ohne dass Sie die ganze Arbeit erledigen müssen, Sie durch das Gewirr von Legalitäten und Papierkram zu bringen und in Ihrem Namen mit Käufern zu verhandeln.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann auf notwendige Reparaturen hinweisen und Vorschläge für kosmetische Änderungen an Ihrem Haus machen, die es für Käufer attraktiver machen. Im Gegenzug erhalten sie 6-7% des Verkaufspreises Ihres Hauses als Provision.

Die Vorteile des Eigenheimverkaufs liegen auf der Hand. Auf dem aktuellen Immobilienmarkt kann diese Provision von 6-7% einen gesunden Teil der Veränderung bedeuten – bis zu 11.000 bis 12.000 US-Dollar bei einem durchschnittlichen Hausverkauf. Wenn Sie dagegen Ihr Haus selbst verkaufen, sparen Sie beim Verkauf mindestens 8.000 US-Dollar – und das alles steckt in Ihrer Tasche.

Am Ende haben Sie die Wahl – verkaufen Sie Ihr Haus selbst und stecken Sie mehr Geld in Ihre Tasche, oder beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Arbeit, um Zeit und Mühe zu sparen.

Immobilienmakler Heidelberg

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Wie arbeite ich mit dem Makler des Käufers, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen?

Viele Menschen entscheiden sich heutzutage für die Methode "Verkauf durch Eigentümer" und lernen, wie Sie Ihr Haus privat verkaufen können, um Tausende von Dollar an Maklerprovision zu sparen. Wenn Sie ein Verkäufer sind, der vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird, können Sie sicher sein, bis zu 3% der Maklerprovision zu sparen und 6% zu sparen, wenn der Käufer nicht von einem Immobilienmakler vertreten wird. Wenn der Käufer jedoch von einem Immobilienmakler vertreten wird, müssen Sie die Hälfte der Provision bezahlen. Selbst wenn Sie ein Verkäufer sind, der über den Verkauf durch den Eigentümer verfügt und über umfassende Kenntnisse im privaten Verkauf Ihres Hauses verfügt, sind Sie wahrscheinlich bei einem Immobilienmakler eines Käufers.

Die meisten Verkäufer profitieren vom Zugriff ihres Agenten auf Multiple Listing Services (MLS). Glücklicherweise bieten wir bei Minus The Agent Immobiliendienstleistungen an, mit denen Sie Ihre Immobilie effektiv verkaufen können, ohne die Gebühren des Immobilienmaklers in Höhe von Tausenden von Dollar bezahlen zu müssen. Minus Der Agent bringt Sie direkt mit echten Käufern oder Mietern in Kontakt, damit Sie ohne die Notwendigkeit eines Agenten erfolgreich verkaufen oder vermieten können. Durch die Auflistung Ihrer Immobilie auf hochkarätigen und gut sichtbaren Websites domain.com.au, realestate.com.au usw. erhält Minus The Agent Ihre Immobilie und bringt sie vor Tausenden potenzieller Käufer auf den Markt. Minus Der Agent bietet auch End-to-End-Support ohne und mit praktischen Marketing-Tools, damit die Verkäufer einen reibungslosen Verkaufsprozess für Eigenheime haben.

Präsentieren Sie sich wie ein professioneller Agent

Als Verkäufer, der gelernt hat, wie man sein Haus privat verkauft, müssen Sie sich wie ein professioneller Immobilienmakler verhalten und die Immobilie den potenziellen Käufern und ihren Maklern zeigen. Die Inszenierung des Hauses, die Vorbereitung für den Verkauf und die Verkaufsbereitschaft sind die Grundvoraussetzungen für Sie. Aber als FSBO-Verkäufer müssen Sie in Bestform sein und Ihr Haus dem potenziellen Käufer und seinem Vertreter präsentieren.

Stellen Sie sicher, dass Sie über das Wissen und das Verständnis der Struktur, der Sanitär-, Elektro-, Sicherheits- und HLK-Systeme Ihrer Immobilie verfügen, damit Sie genau die richtige Antwort haben, wenn potenzielle Käufer oder deren Vertreter Ihnen eine Frage stellen. Stellen Sie sicher, dass Sie den Besuchern alle notwendigen Details über das Haus mitteilen, wie z. B. den neuen Teppichboden, die frische Lackierung oder andere wichtige Bauarbeiten oder Reparaturen, die kürzlich durchgeführt wurden.

Verhandeln Sie wie ein professioneller Agent

Um Ihr Haus zu verkaufen und viel Geld zu verdienen, müssen Sie objektiv sein. Ja, es ist dein Zuhause und du hast deine Erinnerungen in diesem Haus, aber am Ende des Tages ist es ein finanzieller Vermögenswert. Verhandeln Sie also so viel wie möglich über die Preisgestaltung des Geschäfts, aber schieben Sie es nicht zu weit, dass Sie den Käufer abschrecken. Es gibt auch andere Dinge, die Sie über den Preis hinaus verhandeln können. Dies umfasst Geräte, Abschlussdatum und Abschlusskosten.

Stellen Sie sicher, dass Sie den Kaufvertrag des Vertreters des Käufers sorgfältig durchgehen. Auch wenn dies eine zusätzliche Ausgabe ist, kann die Einstellung eines Anwalts, der Sie bei der juristischen Arbeit unterstützen kann, Wunder für Sie bewirken. Wenn Sie nicht über ausreichende Erfahrung im Verkauf eines Hauses verfügen, können Sie mit einem Immobilienanwalt an Ihrer Seite die Sicherheit haben, die Sie während des Prozesses benötigen. Der Anwalt hilft Ihnen nicht nur bei der Überprüfung der Verträge, der Bewertung komplexer Hypotheken oder Leasingverträge und komplexer Angebote, sondern erklärt Ihnen auch, welche Dinge Sie laut Gesetz potenziellen Käufern offenlegen müssen, und hilft Ihnen bei der Formulierung einer Offenlegungsvereinbarung.

Schließen Sie wie ein professioneller Agent

Die beste Möglichkeit, sich auf die Abschlusskosten vorzubereiten, besteht darin, einen Kreditgeber zu den Kosten zu konsultieren, bevor Sie überhaupt nach einem Haus zum Kauf suchen. Dies wird als Hypothekenvorabgenehmigung bezeichnet und kann Ihnen helfen, die verschiedenen mit dem Geschäft verbundenen Abschlusskosten zu verstehen, damit Sie Ihre Mittel entsprechend planen können. Die Abschlusskosten sind häufig höher als von den meisten Käufern zunächst angenommen. Zusätzlich zu den Abschlusskosten wird eine Budgetierung der Anzahlung empfohlen. Der Kaufprozess für Eigenheime ist ziemlich langwierig, so dass Sie viel Zeit haben, um die Abschlusskosten zu arrangieren. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie bereit sind, diese zurückzuzahlen, bevor Sie das Angebot für das Eigenheim abgeben, das Sie kaufen möchten.

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