Mit dem Rückgang der Eigenheimwerte in den letzten Jahren geraten einige Eigenheimbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, in eine Falle, da sie mehr schulden, als ihr Eigenheim wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer realisierbaren Option werden.
Was ist ein Leerverkauf:
Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Eigenheims zu decken, einschließlich Hypotheken oder Hypotheken, nicht bezahlter Grundsteuern, Anwaltsgebühren, Eigentumsausgaben, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder eine "verkürzte" Auszahlung mit seinem Kreditgeber aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder in Verzug geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen fortzusetzen.
Der Prozess:
Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers, selbst bei einigen Immobilienmaklern. Die Rolle des Verkäufers als Kreditgeber ist nichts anderes als die eines Zufalls. Dies kann je nach Zustand variieren, je nachdem, ob es sich um einen Zustand der Titel- oder Pfandrechtstheorie handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, das ein Grundpfandrecht ist (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber das Grundpfandrecht).
Der Verkäufer besitzt das Haus und ist letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Vertreters ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingeht. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, geschieht dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber zustimmt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge anzunehmen. Ich habe mehr als eine Gelegenheit gehabt, in der ein Agent, der für einen Käufer arbeitet, fragt, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Dies kann die Verwirrung verstärken, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Das ist nicht richtig. Alle Angebote müssen dem Verkäufer und nicht dem Kreditgeber vorgelegt werden. Das Ziel des Listing Agent sollte es sein, das bestmögliche Angebot zu erhalten, um der Transaktion die bestmögliche Chance auf einen tatsächlichen Abschluss zu geben.
Was sind die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss?
Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, einen Leerverkauf ernsthaft in Erwägung zu ziehen, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen, als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Eigenheim zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind außergerichtlich. Die gerichtliche Verfallserklärung nimmt viel mehr Zeit in Anspruch. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, erkennen Sie die Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung des Eigentums in dieser Zeit sowie die zusätzlichen Buchkosten und die Vorteile für die Bank. Die Bank in dieser Situation sucht, ähnlich wie der Hausbesitzer, nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.
Die Vorteile eines Leerverkaufs:
Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, einen Teil des Verkaufserlöses zu erhalten. Dies ist fair, wenn Sie bedenken, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, dass er weniger als das erhält, was er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um 0,06 US-Dollar aus dem Gleichgewicht gerieten. Die Titelfirma hat dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent ausgestellt! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass, wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, er dem Verkäufer über viele Jahre hinweg die Möglichkeit gibt, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Zusätzlich lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer aus der Schuld heraus, ohne für einen Mangel gejagt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Erfolgsgarantie, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.
Wen sollten Sie anrufen?
Diese Transaktionen sind nicht für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Vertreter und Anwalt sind von entscheidender Bedeutung. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Es gibt spezielle Leerverkaufs- / Abschottungskurse für Makler. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Makler nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer vermittelt wurde, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv eine Person, mit der es sich zu sprechen lohnt.
Was kostet es?
In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, es wird eine Vorabgebühr erhoben, die vom Agenten erhoben wird, um das Haus aufzulisten. Alle Agenten handeln ihre eigenen Gebühren aus. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und sonstigen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten zahlt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine hervorragende Lösung sein.
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